Combien d’argent faut-il pour commencer à investir dans l’immobilier

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Certains des avantages d’investir dans l’immobilier – préservation du capital, flux de trésorerie, appréciation de la propriété, allégements fiscaux – sonnent tous comme de la musique aux oreilles d’un investisseur. Mais combien d’argent faut-il réellement pour commencer à investir afin de faire le minimum d’investissement ?

Malheureusement, personne ne donnera une réponse définitive (ou ne pourra pas le faire). Habituellement, les experts et les investisseurs disent que cela dépend des circonstances. Alors, comment une personne crée-t-elle son portfolio ? Par où commencent-ils ?.

La première question qu’un débutant devrait se poser

Posez-vous la question : « Est-ce que je veux recevoir un revenu passif ou est-ce que je veux devenir un investisseur régulier ? » Il est important d’en apprendre le plus possible sur l’immobilier afin de comprendre à quels achats se préparer et quel est l’investissement minimum réaliste. Gardez à l’esprit qu’il faut beaucoup de temps aux investisseurs pour apprendre les bases.

Il est souvent conseillé de faire appel à un coach immobilier ou de trouver un mentor. Ainsi, ces experts peuvent guider les débutants tout au long du processus, notamment en créant un portefeuille, en limitant la tolérance au risque, en créant un fonds de réserve et, surtout, en déterminant combien d’argent est nécessaire pour investir dans l’immobilier.

Une autre recommandation des experts est que les débutants devraient consacrer au moins une heure à l’étude des affaires. Ils devraient se lever 30 minutes plus tôt, passer la moitié de leur pause déjeuner à parcourir le contenu et lire un livre avant de sortir. Chacun a au moins une heure par jour à consacrer à son avenir. Peu importe le type de contenu, tant qu’il transmet des connaissances en immobilier.

Vous avez le choix entre de nombreuses options, telles que des livres, des podcasts, des livres audio ou même des vidéos YouTube pour les apprenants visuels. La clé est un accès constant aux informations immobilières pour vous garder motivé et engagé.

Pourquoi est-il si important d’augmenter son épargne

S’il est vrai que les gens peuvent se lancer dans l’immobilier sans frais supplémentaires, l’une des meilleures recommandations est d’économiser au moins 50 000 €. Non pas qu’il en coûte 50 000 € pour acheter cette première propriété (cela pourrait être beaucoup moins), mais surtout, elle offre une base financière solide et commence par une position de force.

Considérez-le comme un fossé financier. Ce fossé financier consiste généralement en un minimum de trois mois d’économies de dépenses personnelles (de préférence six à 12 mois de dépenses) et de toute déduction en espèces. Ce fonds d’urgence peut vous aider à faire face aux interruptions de travail, aux pannes de voiture, aux crises sanitaires ou à gagner du temps pour déterminer ce qu’il faut faire financièrement lorsque la vie se tord (comme une pandémie !).


Préparer financièrement l’achat d’un immeuble de placement

Maintenant que vous avez un fossé financier, il est temps de déterminer de combien d’argent vous avez besoin pour un investissement minimum. Dans la plupart des cas, les exigences minimales suivantes doivent être prises en compte lors de l’achat d’une propriété :

Frais de prêt

  • Acompte: Cela peut varier considérablement selon la stratégie d’investissement, le marché et la stratégie de prêt. Si un investisseur utilise un prêt FHA pour acheter une maison, cela peut représenter 3 à 5 % du prix d’achat. S’ils utilisent un financement conventionnel ou commercial, cela peut représenter 20 à 25 % ou plus du prix d’achat.
  • Frais de clôture: Cela peut également varier considérablement en fonction de la stratégie d’investissement et de prêt.
  • Réserves: Cela peut varier d’un prêteur à l’autre, la plupart des prêteurs post-COVID-19 cherchant à voir six à 12 mois de dépenses en espèces ou sous séquestre. Certains prêteurs vous demandent également de reporter votre franchise d’assurance.

Dépenses immobilières

  • Réhabilitation versus location: Les coûts de préparation de la propriété peuvent varier considérablement, du simple remplacement des serrures à la réhabilitation complète de l’intestin. Dans tous les cas, assurez-vous d’avoir une estimation complète de la rénovation / location avant de conclure l’affaire, et ajoutez des imprévus à ce budget pour faire face aux surprises.
  • Frais de location: Si la propriété n’est pas achevée clé en main avec un locataire existant, les investisseurs doivent être prêts à ajouter 25 % à 100 % du loyer du premier mois aux charges locatives.
  • Coûts du travail: Assurez-vous de prendre en compte au moins un mois de souscription des coûts de vacance – sinon plus – pour l’année ou les deux prochaines. (Le taux d’inoccupation moyen est d’environ 8 %, mais n’oubliez pas de calculer également le taux d’inoccupation de votre région.) À un moment donné, une propriété sera vacante – c’est juste une question de quand.
  • CapEx / réserves de réparation: Il n’est pas rare qu’un nouvel investisseur « trompe les chiffres » sur sa première propriété et ne réserve initialement pas des dépenses en capital adéquates (dépenses en capital) et des réserves d’entretien. Beaucoup d’histoires ressemblent à ceci : un investisseur ferme une propriété et un chauffe-eau qui est censé durer cinq ans tombe soudainement en panne. En tant que nouveau propriétaire, il devra remplacer et réparer les articles. Un chauffe-eau coûte le même prix, qu’il s’agisse d’une maison à 60 000 € ou à 200 000 €.

Ces sommes apparemment minimes nécessaires pour fermer une propriété et augmenter sa rentabilité peuvent s’accumuler rapidement.

Comment commencer à investir dans l’immobilier

Alors, comment pouvez-vous commencer à naviguer dans ce processus, déterminer combien d’argent est nécessaire pour commencer à investir, construire votre « fossé financier » et accumuler du capital pour votre premier investissement ? Voici quelques étapes à suivre :

  1. Rembourser toute dette de consommation cela affectera négativement votre ratio dette/revenu (DTI) et vous empêchera d’obtenir un crédit décent. Essayez d’abord de réduire ces paiements :
    • Cartes de crédit
    • Prêts personnels
    • Prêts automobiles
  2. Mettre de côté un fonds d’urgence au moins trois mois de dépenses personnelles plus toutes les déductions pour la santé, la voiture, le régime de retraite ou le compte de retraite individuel (IRA) et l’assurance habitation. Points bonus s’il y a une marge de manœuvre pendant six à 12 mois. Si une partie de la dette est remboursée, vous pouvez désormais faire boule de neige pour augmenter vos versements antérieurs afin de vous constituer des réserves personnelles.
    • Les investisseurs doivent considérer leur compte Roth comme un IRA à double obligation, car ils peuvent le liquider sans pénalité dans la plupart des cas d’urgence. De plus, ils peuvent utiliser les retenues sur la paie de leur employeur et leurs partenaires potentiels pour créer rapidement un IRA.
  3. Avoir une réserve d’au moins trois mois mettre de côté et commencer à définir vos objectifs d’investissement, votre stratégie d’investissement et votre marché. Cela vous aidera à savoir ce dont vous aurez besoin pour les autres dépenses.
  4. Parlez à divers prêteurs pour obtenir des conseils sur la détermination des exigences de prêt pour les montants minimaux, les achats, les acomptes et les réserves.
  5. Parlez à votre gestionnaire immobilier local pour réduire la gestion des risques et comprendre les frais à attendre de vos dépenses immobilières.

Utilisez l’effet de levier à votre avantage

L’effet de levier est un terme financier qui fait référence à l’application d’une petite quantité de force pour obtenir des résultats beaucoup plus importants. Dans l’immobilier, l’effet de levier prend généralement la forme d’un prêt. Bien qu’un tel prêt puisse provenir de plusieurs sources différentes, la pratique est très similaire. L’investisseur immobilier verse un petit acompte, le prêteur fournit le solde restant du prix d’achat de la propriété et l’investisseur verse à ce prêteur de petites sommes d’argent chaque mois jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.

Par exemple, un investisseur pourrait envisager une propriété pour 100 000 € mais demander à la banque un prêt de 80 % du prix d’achat. La banque fournira un prêt de 80 000 €, et l’investisseur n’aura qu’à verser un acompte de 20 000 € (plus les frais de clôture).

L’effet de levier peut, bien sûr, être à la fois une bénédiction et une malédiction. Plus l’effet de levier est utilisé, plus un investisseur peut prendre de risques. Par exemple, s’ils payaient la propriété à 100 % en espèces, ils n’auraient pas à rembourser le prêt tous les mois, donc une vacance de trois mois dans la propriété ne ferait pas autant de mal. Ou, s’ils achetaient une maison à seulement 5 % de moins et que la valeur de cette propriété diminuait de 20 %, ils seraient « sous l’eau » sur un prêt, ce qui signifierait qu’ils devraient payer plus d’argent pour la maison que lui. a fait. Ceci, à son tour, limite les options futures et peut rendre difficile la vente, le refinancement ou d’autres activités immobilières.

Moyens d’augmenter la sécurité lors de l’utilisation de l’effet de levier

Premièrement, l’acompte n’est pas aussi important que la transaction que l’investisseur reçoit. S’ils achètent une maison de 100 000 € et hypothèquent 30 % (obtenant ainsi un prêt de 70 000 €) et qu’un autre investisseur achète une maison de 70 000 € sans intérêt (obtenant ainsi un prêt de 70 000 €), qui est exposé à plus de risque ?

On peut argumenter qu’un investisseur qui investit 30 % est plus à risque car il a investi plus d’argent, même si les montants des prêts sont identiques. Le deuxième investisseur a utilisé sa créativité au lieu d’un acompte car il n’a rien investi.

Deuxièmement, lorsqu’on investit dans des propriétés locatives, la connaissance peut aider à réduire le risque d’effet de levier. Mieux un investisseur comprend le marché, ses investissements et la façon dont il gère ces investissements, moins il risque que quelque chose tourne mal.

Par exemple, si un investisseur calcule correctement avant d’acheter un immeuble de placement et sait qu’il doit considérer que la propriété est vide pendant une partie de l’année. Cette vacance, quand elle se présente, n’est pas bonne. C’est juste une partie de l’entreprise. Leurs connaissances ont aidé à protéger l’investissement contre les problèmes inévitables.

Conclusion

Il n’y a pas de réponse définitive à la question de savoir combien d’argent est nécessaire pour commencer à investir. Cela dépend beaucoup de la situation. En résumant leur base financière et en construisant correctement leur « fossé financier », les investisseurs novices peuvent partir d’une position de force. De cette façon, vous pouvez naviguer dans le monde merveilleux de l’immobilier et commencer à constituer votre portefeuille.

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