Comment investir dans une FPI

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La propriété immobilière est peut-être la forme d’investissement la plus ancienne, mais les coûts et les risques liés à la possession d’une propriété peuvent ne pas vous convenir. Heureusement, les fonds d’investissement immobilier, mieux connus sous le nom de FPI, peuvent vous offrir la plupart des avantages de l’investissement immobilier, avec très peu d’inconvénients.

Qu’est-ce qu’un FPI ?

Un fonds d’investissement immobilier est une société qui possède, gère ou finance des biens immobiliers. Les FPI effectuent des investissements à long terme en possédant et en louant des biens immobiliers physiques, en achetant des hypothèques ou des prêts utilisés pour financer des biens immobiliers. Ils s’efforcent de fournir à leurs investisseurs un flux régulier de revenus de dividendes ainsi qu’une modeste appréciation du cours des actions.

L’accent mis sur la fourniture de revenus de dividendes est le résultat du régime fiscal spécial dont bénéficient les REIT : tant qu’ils paient aux investisseurs au moins 90 % de leur revenu imposable, les REIT n’ont pas à payer d’impôt sur les sociétés.

Cependant, cela ne signifie pas que vous refuserez de payer des impôts. Vous payez un impôt sur le revenu régulier sur les dividendes du FPI – la plupart des autres dividendes en actions sont imposés à un taux préférentiel inférieur. Vous pouvez également finir par imposer plus que les dividendes si les actifs du FPI sont vendus et que le FPI réalise des gains en capital.

FPI publiques versus FPI privées

Les FPI peuvent être des sociétés publiques ou privées, bien que la plupart des fonds d’investissement immobilier soient de propriété publique. La transparence et la liquidité sont partagées entre les REIT publics et privés.

  • FPI publiques sont cotés en bourse et sont des investissements relativement liquides – vous pouvez facilement acheter et vendre leurs actions. Ils offrent plus de transparence car ils doivent s’inscrire auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) et divulguer des informations sur leurs actifs et leurs activités. Il existe plus de 200 fonds d’investissement immobiliers publics, dont beaucoup sont cotés à la Bourse de New York (NYSE).
  • FPI publiques non négociables sont des investissements beaucoup moins liquides car ils ne sont pas cotés sur les principales bourses et peuvent vous obliger à détenir des actions pendant une période minimale avant de les vendre. La direction peut racheter vos actions de temps à autre, ou vous pouvez vendre vos actions sur le marché secondaire. Bien qu’ils soient moins liquides, ils offrent une bonne transparence car ils doivent également s’enregistrer auprès de la SEC et publier des états financiers trimestriels et annuels.
  • FPI privées relativement illiquide et ne nécessitent pas d’enregistrement auprès de la SEC. Cela signifie qu’il peut être difficile pour vous d’accéder à l’argent que vous investissez à court terme et que vous ne sachiez peut-être pas pleinement dans quoi le fonds investit. Les FPI privées ont généralement des frais plus élevés et n’ont pas à divulguer publiquement beaucoup d’informations. Les investisseurs réguliers ne peuvent généralement pas acheter de FPI privées, qui ne sont disponibles que pour les entreprises d’investissement et les investisseurs accrédités.

En plus des REIT individuels, vous pouvez investir dans des fonds négociés en bourse, des REIT (ETF) et des fonds communs de placement REIT, dont beaucoup sont publics et disponibles à l’achat auprès de grandes maisons de courtage.

Types d’actions de FPI

De manière générale, vous pouvez classer les FPI en trois types :

  • Fonds de FPI posséder des biens immobiliers, percevoir les loyers, gérer le contenu et d’autres tâches liées à la possession de biens immobiliers. Les sociétés de placement immobilier peuvent se spécialiser dans l’immobilier de commerce de détail, de soins de santé, de bureaux ou résidentiel. Lorsque vous achetez des actions de FPI, vous achetez une participation dans des biens immobiliers de FPI.
  • FPI hypothécaire contracter des hypothèques, acheter des hypothèques auprès de banques et de sociétés financières ou investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Étant donné que la dette comporte toujours un risque de défaillance de l’emprunteur, de nombreuses FPI hypothécaires sont considérées comme plus risquées que les FPI en actions. Les FPI hypothécaires peuvent cibler des propriétés résidentielles ou commerciales.
  • FPI hybrides détenir à la fois des actifs hypothécaires et des biens immobiliers. Une FPI hybride peut offrir à votre portefeuille une diversification encore plus grande.

Lorsque vous investissez dans une FPI, assurez-vous de bien comprendre les actifs qu’elle possède et si son approche convient à votre stratégie d’investissement et au niveau de risque que vous souhaitez prendre.

Comment investir dans les FPI du gouvernement

Achetez facilement des FPI publiques enregistrées ou des fonds communs de placement et des FNB qui investissent dans des FPI à l’aide d’un compte de courtage en ligne. Les actions du FPI peuvent également être achetées dans votre compte de retraite parrainé par l’employeur.

Votre courtier propose des outils de vérification pour vous aider à évaluer les performances historiques, la rentabilité et les dividendes reçus d’un FPI. Il est également important d’étudier l’équipe de direction du FPI. Étant donné qu’une FPI est composée d’un pool d’actifs gérés, l’évaluation des antécédents d’un gestionnaire est essentielle pour comprendre si une FPI est une bonne affaire et si son équipe de gestion vaut ses honoraires.

Les FPI cotées en bourse peuvent avoir un prix d’achat minimum égal au prix d’une action. Si l’investissement fractionnaire en actions est disponible, ce minimum pourrait chuter à 5 $ ou moins, rendant les FPI cotées en bourse à la disposition de la plupart des investisseurs. Notamment, les FPI cotées en bourse peuvent être achetées et vendues chaque fois que la bourse est ouverte, ce qui facilite l’accès à la valeur monétaire de votre investissement à pratiquement tout moment.

Comment investir dans des FPI publiques non négociables

L’achat d’actions de FPI publiques qui ne sont pas cotées en bourse est plus difficile. Comme ils ne sont pas cotés en bourse, il peut être plus difficile de trouver des FPI non négociables accessibles au public sur la plateforme de négociation de votre courtier en ligne. Au lieu de cela, vous devrez peut-être les acheter directement auprès de la FPI elle-même ou auprès d’une société de courtage et de distribution tierce. Alors que n’importe qui peut investir, les FPI publiques non négociables ont généralement des exigences d’investissement minimales comprises entre 1 000 et 2 500 $.

Les plateformes de financement participatif immobilier telles que DiversyFund, Fundrise et Realty Mogul offrent un autre moyen d’investir dans des FPI cotées en bourse. Cependant, ces plateformes obligent généralement les investisseurs à investir dans l’immobilier sur de plus longues périodes. Dans de nombreux cas, cela peut aller jusqu’à cinq ans ou plus.

Comment investir dans des FPI privées

Investir dans des FPI privées peut être risqué et coûteux. Le montant minimum d’achat peut aller jusqu’à 25 000 $ ou plus, ils ne sont donc généralement disponibles que pour les investisseurs accrédités.

Les FPI privées sont vendues par l’intermédiaire de courtiers ou peuvent être des options d’investissement proposées aux investisseurs fortunés par leurs gestionnaires d’actifs. Ils sont très illiquides, ce qui signifie que vous ne pouvez vendre qu’une fraction de vos actifs à certaines périodes de l’année, et ils peuvent facturer des frais de gestion annuels élevés en plus de diverses commissions de vente.

Étant donné que les FPI privées n’ont pas besoin de s’inscrire auprès de la SEC, il existe souvent peu de données pour suivre les performances ou même la disponibilité des FPI privées. Cela les rend particulièrement risqués pour les investisseurs dont les ressources financières ou la tolérance au risque sont limitées.

Faut-il acheter une FPI ?

Pour les investisseurs qui cherchent à ajouter des risques immobiliers à leurs portefeuilles, l’achat d’actions dans un fonds d’investissement immobilier coté en bourse peut avoir beaucoup de sens. Gardez simplement à l’esprit qu’ils peuvent être plus adaptés pour investir dans les dividendes que dans la croissance, car les cours des actions eux-mêmes peuvent ne pas beaucoup changer à long terme.

Puisqu’ils voient leur valeur augmenter de manière significative grâce à des revenus de dividendes plus imposables, les FPI peuvent être un excellent choix pour vos comptes de placement imposables tels que les comptes de retraite individuels (IRA), les 401 (k) ou les comptes d’épargne médicale (HSA). qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values.

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