Convertir un bien immobilier en propriété d’entreprise : 7 conseils que vous devez savoir

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Les investisseurs immobiliers discutent avec un comptable immobilier pour savoir si la propriété doit être transférée à une société.

La question numéro un pour les comptables immobiliers après « devrais-je m’inscrire » est : « Puis-je transférer des biens à ma société en mon nom ? » Le déménagement de votre propriété personnelle louée n’est pas un « travail de relocalisation » qui devrait être fait sans trop y penser ou planifier. Vous devez vous assurer que votre comptable immobilier, votre avocat et votre équipe financière sont tous sur la même longueur d’onde. Voici 7 conseils à connaître :

1) Avant de faire quoi que ce soit

Avant de transférer un bien, demandez-vous s’il devrait vraiment appartenir à une société. Il existe de nombreuses raisons à la propriété d’une entreprise, notamment les impôts, les questions juridiques, les finances, les affaires, l’héritage, la succession ou la planification successorale.

Cependant, vous pouvez également utiliser les mêmes motifs, tels que les taxes et le financement, pour contester l’achat ou le stockage d’une propriété en votre propre nom. En général, nous pensons que d’un point de vue purement fiscal, la propriété personnelle d’une ou deux petites propriétés est acceptable.

2) Avant de fermer… si vous avez cet avantage

Si vous avez de la chance, vous n’avez pas encore fermé votre propriété, même si vous avez déjà fait votre offre, vous disposez d’une certaine flexibilité quant à la propriété. Dans ce cas, il peut être relativement facile de créer une société, de modifier le contrat d’achat avec l’acheteur et de fermer proprement la propriété. À condition que votre équipe dispose de suffisamment de temps et que vous soyez confiant que le vendeur acceptera le changement de l’acheteur, nous voyons de nombreuses transactions changer de cette façon. (Une exception peut être si le vendeur a un autre acheteur potentiel qui a fait une meilleure offre et en profite pour en profiter.)

3) Accords de fiducie

Si vous trouvez qu’il est difficile de modifier les contrats de vente d’une société, mais que vous cherchez toujours à conclure l’affaire, vous pouvez également utiliser un accord de fiducie. Un accord de fiducie signifie que la propriété peut être acquise légalement par l’acheteur personnellement, mais un particulier peut le faire dans la fiducie de sa société. (Ceci est particulièrement sujet à des préoccupations juridiques et financières.) L’acte de fiducie indiquera que la société est le propriétaire bénéficiaire de la propriété et que la société est donc effectivement imposée en tant que propriétaire et a droit à un revenu de location. et sur le crochet pour vos dépenses.

4) Frais de traduction

Combien ça coûte? Les trois premiers à considérer :

  • Le transfert de biens à la société entraîne une aliénation. D’un point de vue fiscal, cela signifie que si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition, vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values.
  • En outre, une « recapture » ​​peut se produire. Si une déduction pour amortissement (DPA), souvent appelée amortissement, est demandée pour le bien à évaluer, la DPA est incluse dans le revenu au moment de la vente.
  • De plus, selon la province, le transfert comprend un droit de cession immobilière.

Dans de nombreux cas, les coûts ci-dessus peuvent être assez élevés et pratiquement interdire la traduction.

Des problèmes de financement peuvent survenir si une institution financière a des problèmes. En règle générale, nous constatons que certaines institutions sont généralement neutres ou positives, mais certaines d’entre elles sont négatives ou souhaitent simplement garder les choses telles qu’elles sont jusqu’à la prochaine mise à jour. Les accords fiduciaires soulagent souvent l’anxiété, mais il est essentiel de travailler avec vos conseillers financiers.

Enfin, vous devez budgétiser certains frais comptables et juridiques pour passer à travers ce processus.

5) Frais reportés

Heureusement, dans de nombreux cas, avec l’aide de votre conseiller juridique, nous pouvons effectuer un « rollover » qui vous permet de transférer des biens d’entreprise qualifiés avec un report d’impôt. Fondamentalement, lorsque vous suivez les bonnes étapes, l’IRS reconnaît que vous ne possédez qu’indirectement la propriété et que votre valeur nette reste donc la même, il n’y a donc pas de changement économique pratique. Rollover considère l’entreprise comme si elle était en fait l’acheteur initial de la propriété. De cette façon, les impôts sur le revenu sont retenus qui seraient autrement perçus. Cela rend cette planification plus gérable.

Et, évidemment, si la valeur de la propriété n’a pas augmenté (nous le voyons de temps en temps lorsque le marché est en baisse), le processus de roulement peut ne pas être nécessaire.

6) Mais peut-être devriez-vous payer toutes les taxes à l’avance…

Aussi étrange que cela puisse paraître, vous pouvez parfois vouloir transférer la propriété d’une entreprise et payer tous les impôts associés à ce transfert ! Si l’immobilier se traduit par des gains en capital, en fait, la moitié des impôts sont dus. Quel est l’avantage?

Lorsque l’entreprise vend un bien, elle doit vous payer pour le bien. Considérons une propriété qui a été achetée à l’origine pour 100 000 $ et qui vaut maintenant 300 000 $. Lors du transfert de la propriété, il y aura une plus-value de 200 000 $ US et donc 50% seront imposés soit 100 000 $ US. En supposant des chiffres approximatifs et un plafond fiscal d’environ 50 %, le résultat est de 50 000 $ d’impôts personnels. L’entreprise vous doit maintenant 300 000 $. En d’autres termes, vous paieriez 50 000 $ sur 300 000 $ de revenu, ce qui, je crois, serait un taux d’imposition très raisonnable pour de nombreux investisseurs. Vous n’avez peut-être pas la possibilité de tout prendre d’un coup, mais cela peut attendre ! Nous pouvons le ramener au fil du temps. Cette stratégie est encore plus efficace lorsque les propriétaires d’entreprise reçoivent leur revenu régulier de l’entreprise.

7) Rester personnel

Dans certains cas, vous pouvez décider d’acheter simplement une future propriété de la société et de laisser la propriété privée existante telle quelle. Nous voyons cela plus souvent lorsque les propriétaires ne se soucient pas des questions juridiques liées aux biens personnels. Alternativement, étant donné le coût du transfert d’une propriété, le transfert de plusieurs propriétés peut être effectivement planifié sur plusieurs années ou programmé pour coïncider avec le prochain refinancement / rénovation de la propriété.

Le transfert de propriété d’une entreprise peut être difficile et entraîner des coûts supplémentaires qui pourraient idéalement être évités au départ. Cependant, il existe de nombreuses raisons impérieuses pour nos clients d’acheter des biens immobiliers en personne, puis de transférer les biens immobiliers à une société. Mais, comme vous pouvez le voir, ce n’est pas une solution ou un projet do-it-yourself. Discutez avec votre équipe pour élaborer un plan qui a du sens pour vous – non seulement aujourd’hui, mais à l’avenir.

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