Lorsqu’une succession comporte une maison, un appartement, un immeuble locatif ou des parts de société immobilière, le calcul des droits ne porte pas isolément sur ce bien. Le notaire établit l’actif et le passif, puis la part nette de chaque héritier avant les abattements et le barème.
Comment évaluer un bien immobilier ?
Le bien doit normalement être déclaré pour sa valeur vénale réelle au jour du décès, c’est-à-dire le prix auquel il aurait raisonnablement pu être vendu compte tenu de sa localisation, sa surface, son état, son occupation, ses servitudes et le marché local.
Une ancienne estimation ou le prix d’achat ne suffisent pas nécessairement. Une sous-évaluation importante peut entraîner un redressement, des intérêts de retard et des pénalités.
L’abattement sur la résidence principale
Un abattement de 20 % peut s’appliquer lorsque la résidence principale du défunt est également occupée au jour du décès par certaines personnes prévues par la loi, notamment le conjoint survivant ou, sous conditions, certains enfants.
Il ne doit pas être confondu avec l’abattement de 30 % applicable à la résidence principale pour l’IFI et ne concerne pas automatiquement toute maison transmise.
L’emprunt immobilier réduit-il la succession taxable ?
Le capital restant dû peut faire partie du passif successoral s’il constitue une dette certaine, existante au jour du décès et justifiée. Il faut aussi vérifier l’assurance emprunteur : la fraction remboursée par l’assurance n’est plus une dette supportée par la succession.
Quels abattements s’appliquent ?
Les droits sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier. En 2026, les principaux abattements comprennent notamment :
- 100 000 € entre un parent et chacun de ses enfants ;
- 15 932 € entre frères et sœurs ;
- 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
- 159 325 € pour une personne handicapée remplissant les conditions.
Le conjoint marié et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. Le partenaire de Pacs doit toutefois être désigné par testament pour hériter.
Quel barème pour les enfants ?
Après l’abattement, la part taxable reçue par un enfant est soumise au barème progressif en ligne directe, dont les taux vont de 5 % à 45 %. Le calcul dépend donc de la quote-part reçue, des dettes, des autres actifs, des donations antérieures et de l’abattement encore disponible.
Les donations antérieures
Les donations réalisées dans la période de rappel fiscal peuvent réduire l’abattement disponible au décès. Il faut distinguer leur traitement fiscal de leurs effets civils sur le partage entre héritiers.
Que devient le bien avec plusieurs héritiers ?
Le logement entre souvent en indivision. Les héritiers peuvent le conserver, le louer, le vendre, l’attribuer à l’un d’eux avec une soulte ou conclure une convention d’indivision. Les désaccords peuvent retarder la vente et augmenter les charges.
Comment payer les droits ?
Une succession peut contenir beaucoup d’immobilier mais peu de liquidités. Les héritiers peuvent devoir utiliser leur épargne, solliciter un financement ou vendre un actif. Un paiement fractionné ou différé peut être demandé sous conditions ; il n’est pas automatique et peut nécessiter des garanties et des intérêts.
Quelle valeur pour une future plus-value ?
Lors d’une revente ultérieure, la valeur retenue pour les droits de succession constitue généralement la base d’acquisition pour le calcul de la plus-value, avec les ajustements admis. Une sous-évaluation peut donc augmenter la future plus-value taxable, en plus du risque de redressement.
Comment anticiper la transmission ?
Donation en pleine propriété, donation de nue-propriété, donation-partage, assurance-vie, testament, régime matrimonial ou société civile peuvent être étudiés. Une SCI ne supprime pas les droits, mais peut faciliter une transmission progressive et organiser les pouvoirs.
Avant toute décision, il faut établir la valeur du patrimoine, les emprunts et assurances, le régime matrimonial, les donations passées, les objectifs de conservation et les liquidités disponibles.