À partir de 2027, la fiscalité applicable aux logements vacants évoluera. Une nouvelle taxe unique remplacera la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
L’objectif affiché est d’inciter les propriétaires à remettre sur le marché les logements durablement inoccupés, notamment dans les territoires où l’offre locative est insuffisante.
Cette réforme ne signifie toutefois pas que tous les logements temporairement inoccupés seront automatiquement taxés. La localisation du bien, la durée de la vacance et les raisons pour lesquelles le logement reste vide continueront de jouer un rôle déterminant.
Deux taxes différentes jusqu’à la fin de l’année 2026
Le système actuel repose sur deux dispositifs.
La taxe sur les logements vacants s’applique dans les communes situées en zone tendue. Elle concerne principalement les logements non meublés, à usage d’habitation, laissés vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
En 2026, son taux s’élève à 17 % de la valeur locative lors de la première année d’imposition, puis à 34 % les années suivantes.
Dans les communes qui ne relèvent pas de ce dispositif, une collectivité peut instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants. Celle-ci peut concerner un logement non meublé inoccupé depuis plus de deux ans.
Une taxe unique à compter de 2027
La réforme prévue pour 2027 réunira la TLV et la THLV au sein d’une seule taxe.
Dans les communes classées en zone tendue, elle s’appliquera automatiquement aux logements vacants depuis au moins un an. Les collectivités pourront également disposer de possibilités supplémentaires pour majorer les taux applicables.
Dans les autres communes, son instauration restera facultative. Le montant de l’imposition pourra ainsi dépendre à la fois des règles nationales et des décisions prises localement.
Un logement momentanément vide n’est pas nécessairement taxable
Certaines situations peuvent permettre d’éviter l’imposition, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. Cela peut être le cas d’un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché, mais qui ne trouve pas de locataire ou d’acquéreur.
Des exonérations peuvent également concerner :
- un logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année ;
- un bien nécessitant des travaux importants pour devenir habitable ;
- un logement concerné par une opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
- une résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d’habitation ;
- un local qui n’est pas destiné à l’habitation.
À titre de règle pratique, l’importance des travaux peut notamment être reconnue lorsque leur montant dépasse 25 % de la valeur vénale du logement.
Quelles conséquences pour les propriétaires ?
Un propriétaire concerné devra vérifier la localisation du logement, sa durée réelle de vacance, les raisons de cette vacance et la qualité des justificatifs disponibles.
La conservation d’un logement vide génère déjà des charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien et coût du financement. La nouvelle fiscalité pourra augmenter encore le coût de cette immobilisation à partir de 2027.
Anticiper avant l’entrée en vigueur de la réforme
L’année 2026 constitue une période utile pour analyser les logements actuellement vacants et réunir les justificatifs nécessaires. Selon les cas, plusieurs options peuvent être étudiées : réaliser des travaux, remettre le bien en location, le vendre ou l’intégrer dans une stratégie patrimoniale plus globale.
Une analyse globale permet de déterminer s’il est préférable de conserver, rénover, louer ou céder le logement.
Les règles définitives et les taux appliqués localement devront être vérifiés lors de l’entrée en vigueur du dispositif.