La loi de finances pour 2026 a introduit un nouveau mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif privé : le dispositif Relance logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun.
Contrairement au Pinel, il ne repose pas sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition. Son principe est différent : l’investisseur peut, sous certaines conditions, déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers.
Ce mécanisme peut ainsi réduire sensiblement la fiscalité générée par les loyers.
Un nouveau principe : amortir une partie du logement
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le foncier est forfaitairement évalué à 20 % du prix d’acquisition. L’amortissement porte donc sur les 80 % correspondant au bâti.
Dans le cadre d’une location intermédiaire, le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % par an.
Il peut être porté à :
- 4,5 % en location sociale ;
- 5,5 % en location très sociale.
L’avantage prend donc la forme d’une charge venant diminuer le revenu foncier imposable, et non d’une réduction d’impôt directement imputée sur l’impôt à payer.
Un exemple pour comprendre
Prenons un logement neuf acquis 250 000 €.
La valeur du foncier est forfaitairement fixée à 20 %, soit :
250 000 € × 20 % = 50 000 €
La valeur amortissable du bâti est donc :
250 000 € − 50 000 € = 200 000 €
Avec un taux d’amortissement de 3,5 %, l’amortissement théorique serait de :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an
Ces 7 000 € constituent une déduction supplémentaire pour déterminer le revenu foncier imposable.
L’intérêt réel du dispositif dépend donc notamment du montant des loyers, des charges, du financement et de la situation fiscale de l’investisseur.
Un plafond annuel d’amortissement
Le législateur a prévu un plafond pour cette déduction.
La somme des amortissements déductibles est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond peut être porté à :
- 10 000 € lorsque les conditions prévues pour la location sociale sont remplies ;
- 12 000 € pour la location très sociale.
Ces plafonds s’apprécient au niveau du foyer fiscal.
Quelles sont les principales conditions ?
Le dispositif concerne les logements situés en France dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Pour bénéficier de l’amortissement, l’investisseur doit notamment s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans.
Le logement doit être loué :
- nu ;
- à usage de résidence principale ;
- de manière effective et continue ;
- dans le respect des plafonds de loyers et de ressources applicables ;
- à une personne extérieure au cercle familial proche prévu par le dispositif.
La mise en location doit également intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure.
Le dispositif concerne aussi certains logements anciens
Relance logement n’est pas limité au neuf.
Certains investissements dans l’ancien peuvent également bénéficier du mécanisme lorsqu’ils font l’objet d’une réhabilitation importante ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, sous réserve du respect des autres conditions prévues par le dispositif.
Le taux d’amortissement applicable à l’ancien est cependant différent de celui du neuf : il est notamment de 3 % en location intermédiaire, avec des majorations possibles en location sociale ou très sociale.
Une logique fiscale différente du Pinel
La disparition du Pinel avait supprimé l’un des principaux mécanismes fiscaux dédiés à l’investissement immobilier neuf.
Relance logement ne constitue pas pour autant un simple remplacement du Pinel.
Avec le Pinel, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt.
Avec le dispositif Jeanbrun, l’avantage intervient dans le calcul des revenus fonciers, grâce à la déduction de l’amortissement.
Cette différence est importante : l’intérêt du dispositif doit être apprécié en fonction de la situation fiscale de chaque investisseur et de l’économie globale de l’opération.
Faut-il investir uniquement pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Non.
Un avantage fiscal ne suffit jamais à transformer une mauvaise opération immobilière en bon investissement.
L’emplacement du logement, son prix, la demande locative, le niveau de loyer, les charges, le financement et les perspectives patrimoniales restent déterminants.
Le dispositif fiscal doit être considéré comme une composante de la stratégie d’investissement, et non comme sa seule justification.
Ce qu’il faut retenir
Le dispositif Relance logement ouvre une nouvelle voie pour les investisseurs particuliers souhaitant développer un patrimoine immobilier locatif.
Son mécanisme d’amortissement peut permettre de réduire significativement le revenu foncier taxable, mais son efficacité dépend directement de la situation de l’investisseur et des caractéristiques du projet.
Une simulation préalable permet de mesurer l’économie fiscale réellement obtenue et de la mettre en perspective avec la rentabilité et les objectifs patrimoniaux de l’investissement.