Le dispositif limitant l’évolution de certains loyers dans les zones tendues est reconduit pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
Lorsqu’un logement est remis en location, le propriétaire ne peut donc pas systématiquement fixer librement son nouveau loyer. Les règles dépendent de la commune, du loyer précédent, de sa dernière révision, des travaux et de la performance énergétique.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est un territoire dans lequel il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce classement entraîne notamment l’encadrement de l’évolution du loyer et un préavis réduit pour le locataire.
La liste des communes ayant été actualisée fin 2025, le bailleur doit vérifier la situation exacte de la commune où se trouve son logement.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique principalement aux logements loués nus ou meublés à usage de résidence principale, ainsi qu’au bail mobilité. Il ne concerne notamment pas les locations saisonnières, certains logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948 et certaines locations sociales.
Quel loyer après le départ du locataire ?
Le principe est que le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. S’il n’a pas été révisé au cours des douze mois précédant le nouveau bail, il peut être actualisé selon l’indice de référence des loyers. S’il a déjà été révisé, le nouveau loyer doit normalement rester identique.
Un loyer sous-évalué peut-il être augmenté ?
Une réévaluation est possible sous conditions lorsque l’ancien loyer est manifestement inférieur à ceux de logements comparables du voisinage. La hausse ne peut normalement pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de référence établi à partir de comparaisons et le dernier loyer appliqué.
Le bailleur doit pouvoir justifier les références retenues. Une estimation générale du marché ne suffit pas.
Quels travaux permettent une hausse ?
Des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence peuvent permettre une augmentation lorsqu’ils atteignent les montants prévus par les textes et sont justifiés par des factures.
Ils doivent avoir été réalisés depuis le début du précédent bail ou son dernier renouvellement et concerner les parties privatives ou communes. Pour les parties communes, seule la quote-part correspondant au logement peut être retenue.
Selon leur montant et leur date, la hausse est limitée à une fraction du coût. Une fixation plus libre peut être admise après des travaux importants réalisés depuis moins de six mois, sous réserve des autres plafonnements locaux.
Le cas des logements classés F ou G
Les logements F ou G font l’objet d’un gel spécifique. Pour les contrats concernés, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Les exceptions liées aux travaux ou au caractère sous-évalué ne permettent pas de contourner ce gel tant que le classement énergétique demeure F ou G.
Deux encadrements à distinguer
L’encadrement de l’évolution limite la hausse entre deux locataires ou au renouvellement. L’encadrement du niveau, applicable dans certains territoires comme Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble, impose également un loyer de référence majoré au mètre carré.
Les deux dispositifs peuvent se cumuler. Le propriétaire doit alors respecter simultanément les deux limites.
Quelles précautions avant le bail ?
Le bailleur doit conserver l’ancien bail, la preuve du dernier loyer, le calcul de l’IRL, le DPE, les factures de travaux et les références de loyers comparables. Il est préférable de calculer le loyer autorisé avant de publier l’annonce.