Après deux années particulièrement difficiles, le marché immobilier ancien retrouve progressivement de l’activité.
D’après les Notaires de France, 949 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur les douze mois se terminant à fin mai 2026. Ce volume progresse de 5,7 % sur un an. Cette évolution confirme le retour d’une partie des acquéreurs, sans annoncer un nouvel emballement du marché.
Une reprise réelle, mais qui ralentit
Le rythme annuel de progression des transactions est passé de +11,4 % à fin février à +7,9 % à fin mars, puis +5,3 % à fin avril. Selon les Notaires de France, ce ralentissement ressemble davantage à une normalisation qu’à un retournement.
Le marché semble se stabiliser autour de 950 000 transactions annuelles. Les projets se concrétisent, mais les acheteurs prennent davantage de temps pour étudier leur financement et négocier les prix. Entre la fin de 2023 et mai 2026, le volume annuel des transactions n’a progressé que de 1,8 %.
Des prix presque stables
Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens ont progressé de seulement 0,2 % sur un an en France métropolitaine. Les appartements augmentent de 0,6 %, tandis que les maisons reculent de 0,2 %. Les prix sont stables en province et progressent de 0,6 % en Île-de-France.
À Paris, les appartements affichent une hausse annuelle de 1 %. La progression atteint 1,3 % en petite couronne et 0,8 % en grande couronne. Les projections issues des avant-contrats suggèrent néanmoins une légère baisse nationale des prix à l’été 2026, principalement sur le marché des maisons.
Le retour de la négociation
Les acquéreurs accordent une attention croissante à la performance énergétique, au coût des travaux, aux charges, à la taxe foncière, à la fonctionnalité et à la qualité générale de l’immeuble.
Les biens entretenus, bien situés et proposés à un prix cohérent continuent de trouver des acquéreurs. À l’inverse, les logements nécessitant d’importants travaux ou affichant un prix trop élevé restent plus longtemps sur le marché. La négociation retrouve donc une place importante.
Le financement reste déterminant
À fin avril 2026, la production mensuelle de crédits à l’habitat atteignait 12 milliards d’euros, avec un taux moyen de 3,22 % hors frais et assurance. Les banques continuent à financer les projets, mais la remontée des taux obligataires et les incertitudes économiques pourraient limiter leur marge de manœuvre. Les primo-accédants restent les plus sensibles à une hausse des taux.
Quelles conséquences pour un investisseur ?
La stabilisation des prix peut créer des possibilités d’acquisition intéressantes lorsque le vendeur doit ajuster ses prétentions. Il reste indispensable d’étudier la demande locative, le loyer applicable, la performance énergétique, les travaux, les charges, la taxe foncière et la fiscalité.
Un bien proposé avec une décote peut constituer une opportunité si celle-ci correspond à des travaux maîtrisables. Elle peut aussi cacher une mauvaise localisation, des charges excessives ou une difficulté durable de location.
Une reprise qui reste fragile
Le marché ancien retrouve un fonctionnement plus équilibré, sans revenir aux niveaux exceptionnels des années de taux très bas. Son évolution dépendra des conditions de crédit, de la confiance des ménages, de la stabilité fiscale et de la capacité des vendeurs à accepter les nouveaux prix.