Un décret publié au Journal officiel du 6 août 2026 modifie la réalisation du diagnostic social et financier dans les procédures d’impayés locatifs.
Le diagnostic est désormais engagé dès le stade du commandement de payer, et non plus seulement après l’assignation devant le tribunal. L’objectif est de rechercher une solution avant que la dette ne devienne trop importante.
Qu’est-ce que le diagnostic social et financier ?
Le DSF analyse les ressources du foyer, ses charges, le montant et les causes de l’impayé, sa capacité de remboursement, ses droits sociaux, les aides mobilisables et les solutions permettant éventuellement son maintien dans le logement.
Il peut également préciser les conséquences de la dette sur la situation financière du propriétaire.
Pourquoi intervenir plus tôt ?
Une intervention précoce augmente les chances de mettre en place un plan d’apurement, une aide du fonds de solidarité pour le logement, une intervention de la CAF, un accompagnement social ou une solution amiable.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Lorsque le bail contient une clause résolutoire et que la dette persiste, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Le document doit notamment indiquer le montant du loyer, le décompte de la dette, le délai accordé, les conséquences de l’absence de paiement et les organismes pouvant aider le locataire.
Le locataire dispose normalement de six semaines pour régler, négocier ou rechercher une aide.
La réforme raccourcit-elle ce délai ?
Non. Le diagnostic plus précoce ne supprime pas les délais légaux et ne permet pas une expulsion immédiate. Si la dette persiste, le bailleur peut ensuite saisir le juge pour demander le paiement, la résiliation du bail et l’expulsion.
Le juge conserve son pouvoir d’appréciation et peut accorder des délais lorsque les conditions sont réunies.
Quelles informations fournir ?
Le propriétaire a intérêt à produire le bail, un décompte précis, l’historique des paiements, les relances, les propositions d’échéancier, les versements de la CAF, les garanties mobilisées et les conséquences de l’impayé sur son budget.
Un décompte imprécis ou comportant des frais non récupérables peut compliquer la procédure.
Faut-il tenter un accord amiable ?
Oui, lorsque la situation le permet. Un plan d’apurement peut organiser la reprise du loyer courant et le remboursement progressif de la dette. Il doit être écrit, daté, signé et financièrement réaliste.
Quelles garanties peuvent intervenir ?
Selon le dossier, le bailleur peut solliciter une caution, Visale, une garantie loyers impayés, une protection juridique, le versement direct d’une aide au logement ou certaines aides sociales.
Chaque garantie impose ses propres délais. Une déclaration tardive à l’assureur peut provoquer un refus de prise en charge.
Les erreurs à éviter
Le propriétaire ne doit jamais pénétrer sans autorisation, changer les serrures, couper les fluides, retirer les biens du locataire, le harceler ou procéder lui-même à l’expulsion. Seule la procédure légale peut conduire à la libération forcée du logement.
Pourquoi agir dès le premier incident ?
Le bailleur doit rapidement établir un décompte, contacter le locataire, informer la caution ou l’assureur, rechercher un accord et respecter les délais de son contrat. Le service SOS loyers impayés informe gratuitement propriétaires et locataires au 0 805 160 075.