Prix attractif, rendement locatif, résidence de vacances ou volonté de diversifier son patrimoine : investir dans l’immobilier à l’étranger peut répondre à plusieurs objectifs.
Mais l’achat d’un bien hors de France ajoute une dimension juridique et fiscale importante. Un résident fiscal français doit généralement tenir compte à la fois des règles du pays où se trouve l’immeuble et de ses obligations déclaratives françaises.
Dans quel pays les loyers sont-ils imposés ?
Les conventions fiscales conclues par la France prévoient généralement que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien. Il faut donc étudier l’impôt sur les loyers, les taxes foncières et municipales, les charges déductibles et les obligations déclaratives locales.
Cela ne signifie pas que ces revenus doivent être ignorés dans la déclaration française.
Faut-il déclarer ces loyers en France ?
Un résident fiscal français est, en principe, imposable en France sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. Les loyers étrangers doivent donc être déclarés, même lorsqu’ils ont déjà été imposés dans le pays de situation de l’immeuble.
La déclaration passe généralement par la déclaration principale nº 2042, l’annexe nº 2047 et, selon la nature de la location, la déclaration nº 2044 ou nº 2042-C-PRO.
Comment éviter une double imposition ?
Les conventions prévoient principalement un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant au revenu étranger, ou un crédit égal à l’impôt payé à l’étranger dans les limites prévues. Certains revenus exonérés en France restent pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du foyer.
Deux investissements présentant le même rendement brut peuvent donc produire des résultats nets très différents.
Location nue ou meublée : le traitement est-il identique ?
Une location nue peut relever des revenus fonciers, tandis qu’une activité meublée peut relever des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime appliqué dans le pays étranger peut être différent. Il ne faut pas supposer que les règles françaises du micro-foncier, du LMNP ou de l’amortissement seront automatiquement reproduites à l’étranger.
Que se passe-t-il lors de la revente ?
La plus-value est généralement imposable dans le pays où se trouve le bien. Elle peut également devoir être déclarée en France. La convention détermine si elle reste imposable en France, si elle est exonérée avec taux effectif ou si un crédit d’impôt élimine la double imposition.
Le calcul local peut différer fortement du régime français : durée de détention, frais déductibles, abattements et taux ne sont pas nécessairement identiques.
Le bien étranger entre-t-il dans l’IFI ?
Un résident fiscal français redevable de l’IFI doit, en principe, intégrer ses actifs immobiliers situés en France et à l’étranger. Il faut tenir compte de la valeur au 1er janvier, de la quote-part détenue, des dettes admises, d’une éventuelle société et de la convention fiscale.
Quels sont les autres risques à étudier ?
- sécurité du titre de propriété ;
- restrictions applicables aux acheteurs étrangers ;
- droit des successions ;
- réglementation des locations saisonnières ;
- financement bancaire ;
- risque de change ;
- gestion à distance.
Une rentabilité à calculer après toutes les fiscalités
La comparaison doit porter sur le rendement disponible après fiscalité locale, fiscalité française résiduelle, gestion, assurance, change, entretien, déplacements et vacance locative. Une étude coordonnée avec des professionnels maîtrisant les règles locales et françaises est indispensable.