Le régime fiscal d’un investissement locatif dépend d’abord de la manière dont le logement est loué. Une location vide relève des revenus fonciers. Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.
Comment est imposée une location nue ?
Le micro-foncier
Le micro-foncier s’applique généralement lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. L’administration applique un abattement de 30 %. Le propriétaire est imposé sur 70 % des loyers et ne peut pas déduire séparément ses intérêts, travaux, assurances ou taxe foncière.
Le régime réel foncier
Au régime réel, le revenu imposable correspond aux loyers diminués des charges admises : intérêts d’emprunt, entretien, réparation, certains travaux d’amélioration, frais de gestion, assurances, taxe foncière et charges de copropriété.
Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier peut apparaître. La fraction provenant des charges autres que les intérêts peut, sous conditions, réduire le revenu global dans la limite annuelle applicable. Le choix volontaire du réel engage normalement le contribuable pendant trois ans.
Comment est imposé un LMNP ?
La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Le propriétaire reste non professionnel lorsque les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies.
Le micro-BIC
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC est accessible pour les recettes perçues en 2026 dans la limite de 83 600 €, sous réserve des règles de franchissement des seuils. L’abattement est de 50 % et aucune charge n’est déduite séparément.
Les règles diffèrent pour les meublés de tourisme, selon qu’ils sont classés ou non.
Le régime réel BIC
Au réel, le propriétaire déduit notamment les intérêts, assurances, taxe foncière, charges, frais de gestion, entretien, honoraires comptables, mobilier et équipements selon leur traitement comptable.
Il peut aussi amortir le logement, hors valeur du terrain, et le mobilier. L’amortissement répartit comptablement le coût du bien sur sa durée d’utilisation et peut réduire fortement le résultat fiscal. Pour une personne physique, les amortissements ne peuvent toutefois pas créer ou aggraver un déficit fiscal.
Comment sont traités les déficits ?
En location nue, le déficit foncier peut partiellement réduire le revenu global, puis les revenus fonciers futurs. En LMNP, le déficit provenant des charges est reportable sur les bénéfices d’autres locations meublées non professionnelles pendant dix ans. Il ne s’impute pas sur les salaires ou pensions.
La location nue peut donc être intéressante pour un contribuable réalisant d’importants travaux déductibles. Le LMNP réel cherche davantage à limiter l’imposition des loyers dans la durée.
Quelles différences à la revente ?
La location nue relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le LMNP relève également de ce régime, mais la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour de nombreuses cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Les amortissements fiscalement déduits viennent désormais diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, avant les abattements pour durée de détention. Certaines résidences-services bénéficient d’une exception.
La location meublée peut-elle supporter la CFE ?
La location meublée est susceptible d’être soumise à la cotisation foncière des entreprises, notamment lorsque les recettes dépassent 5 000 €, sous réserve des exonérations. La location nue d’un logement d’habitation n’est normalement pas concernée.
Quel régime choisir ?
La location nue convient souvent aux locations longues, aux biens nécessitant des travaux ou aux propriétaires recherchant une gestion plus simple. Le LMNP peut être pertinent lorsque la demande meublée est réelle, que le propriétaire accepte une comptabilité plus importante et que l’amortissement maîtrise la fiscalité annuelle.
Le choix ne doit pas reposer uniquement sur l’abattement. Le loyer, la rotation, le mobilier, la CFE, les frais comptables et la fiscalité de sortie doivent être comparés.