À l’approche d’une échéance électorale nationale, les investisseurs immobiliers s’interrogent souvent sur la pérennité des dispositifs fiscaux.
L’élection présidentielle française se déroulera les 18 avril et 2 mai 2027. Elle pourrait être suivie d’élections législatives et d’une nouvelle orientation de la politique fiscale. Pour autant, attendre que toute incertitude disparaisse peut conduire à reporter indéfiniment un projet.
Qu’est-ce qu’une niche fiscale ?
Une niche fiscale est une disposition qui réduit l’impôt par rapport aux règles générales. Dans l’immobilier, l’avantage peut prendre la forme d’une réduction d’impôt, d’une déduction du revenu, d’un amortissement, d’une exonération, d’un abattement ou d’un taux de TVA réduit.
Une réduction d’impôt, comme celle accordée dans certains investissements Malraux, agit directement sur l’impôt. Le déficit foncier constitue un mécanisme de déduction. Le LMNP relève d’une logique comptable en BIC, avec la possibilité d’amortir le logement au régime réel.
Pourquoi les avantages fiscaux peuvent-ils évoluer ?
Les dispositifs sont régulièrement réexaminés lors des lois de finances en fonction de leur coût, de leur efficacité, de l’évolution du marché immobilier, des objectifs de construction et de rénovation ou d’un changement de majorité politique.
L’approche des élections de 2027 renforce les débats, mais aucune mesure future ne peut être considérée comme acquise avant le dépôt, le vote et la promulgation d’un texte. Les programmes électoraux ne constituent pas des règles fiscales applicables.
Les avantages déjà obtenus peuvent-ils être supprimés ?
Lorsqu’un investisseur respecte les conditions d’un dispositif en vigueur au moment de son opération, l’avantage est normalement accordé selon les règles applicables à cette opération. Les réformes comportent généralement des dates d’entrée en vigueur et des dispositions transitoires.
Il faut toutefois vérifier chaque réforme. Pour sécuriser une opération, le contribuable doit conserver l’acte d’acquisition, l’engagement de location, les factures, les déclarations et les justificatifs du respect des plafonds.
Tous les avantages sont-ils plafonnés à 10 000 € ?
Le plafonnement global des avantages fiscaux est généralement fixé à 10 000 € par foyer fiscal, mais toutes les opérations immobilières n’y sont pas soumises de la même manière. Certains mécanismes bénéficient d’un plafond spécifique ou restent hors du plafonnement global, notamment sous conditions le Malraux, les monuments historiques et le déficit foncier.
Il faut distinguer les réductions entrant dans le plafond global, celles soumises à un plafond propre, les déductions du revenu, les amortissements et les exonérations.
Faut-il investir avant les élections ?
Investir uniquement pour profiter d’un dispositif avant une éventuelle réforme serait imprudent. Une opération doit d’abord reposer sur un prix cohérent, un bon emplacement, une demande locative réelle, un financement supportable et un horizon de détention suffisamment long.
L’avantage fiscal doit améliorer un investissement déjà cohérent. Il ne doit pas masquer un prix excessif, une faible rentabilité ou une mauvaise localisation.
Quels sont les risques d’attendre ?
Attendre 2027 n’offre pas nécessairement davantage de visibilité. Les taux de crédit, les prix, le coût des travaux, l’offre disponible, la fiscalité locale et les exigences énergétiques peuvent évoluer entre-temps.
Un dispositif existant peut être prorogé, modifié ou supprimé. Un nouveau mécanisme peut être créé, sans garantie qu’il soit plus favorable à tous les investisseurs.
Tester le projet sans avantage fiscal
Avant toute acquisition, il est utile de calculer l’opération avec l’avantage attendu, puis sans cet avantage ou avec un avantage réduit. Si le projet reste supportable dans la seconde hypothèse, il présente une meilleure robustesse.
Une opération immobilière se conserve généralement au-delà d’un mandat présidentiel. La meilleure protection reste la qualité intrinsèque du bien et l’adéquation du projet avec la situation de l’acquéreur.