L’accord de financement ne dépend pas seulement du montant des revenus. La banque évalue la capacité de remboursement, la stabilité financière du foyer, la qualité du projet et les risques présentés par l’opération.
Comment est calculé le taux d’effort ?
La règle de référence fixe le taux d’effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise.
Les charges comprennent notamment les mensualités immobilières, l’assurance, les crédits à la consommation, les pensions versées et le loyer restant à payer après l’opération.
La banque peut-elle dépasser 35 % ?
Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle. Une part importante est réservée aux acquisitions de résidences principales et aux primo-accédants. L’emprunteur ne peut pas exiger cette dérogation.
Quelle est la durée maximale ?
La durée maximale ordinaire est de 25 ans. Une tolérance de deux années de différé peut être admise lorsque l’entrée en jouissance est décalée, notamment pour une VEFA ou certains projets avec travaux importants.
Le taux d’effort suffit-il ?
Non. La banque examine également le reste à vivre, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes, l’épargne, l’apport, les charges familiales, les autres dettes, la qualité du bien, l’âge et l’assurabilité.
Quels documents préparer ?
Identité et situation familiale
Pièces d’identité, justificatif de domicile, livret de famille et documents relatifs au régime matrimonial.
Revenus
Bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition, pensions, bilans et liasses fiscales pour les indépendants.
Comptes et épargne
Relevés bancaires récents, justificatifs de l’apport, placements et tableaux d’amortissement des crédits en cours.
Projet immobilier
Compromis ou réservation, plans, devis, diagnostics, frais d’acquisition, estimation locative et calendrier des appels de fonds.
Comment sont traités les revenus locatifs ?
Les banques ne retiennent généralement pas l’intégralité du loyer futur. Elles appliquent souvent une décote pour la vacance, les charges, la fiscalité, les impayés et l’entretien. La méthode varie selon l’établissement.
L’apport est-il obligatoire ?
Aucun texte ne l’impose systématiquement, mais il est apprécié lorsqu’il couvre les frais d’acquisition, de garantie et de dossier. Il démontre une capacité d’épargne et réduit le risque du prêteur.
Pourquoi les relevés bancaires sont-ils importants ?
Ils permettent d’observer les incidents, découverts, crédits, habitudes d’épargne et dépenses récurrentes. Il ne faut jamais dissimuler une dette ou falsifier un document.
Quels taux comparer ?
Le TAEG intègre les intérêts, certains frais, l’assurance obligatoire et les garanties exigées. Il permet de comparer les offres et ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable.
Un dossier doit raconter une opération cohérente
Il doit expliquer qui emprunte, ses revenus et charges, le bien financé, le coût total, l’apport, la mensualité, l’intégration patrimoniale du projet et les risques anticipés.