LMNP, BIC et obligations comptables
Micro-BIC ou régime réel, charges, amortissements, déclarations et fiscalité de la revente : les règles essentielles du logement meublé.
Demander une étude personnaliséeUne activité fiscalement commerciale
Les recettes d'un logement comportant le mobilier indispensable à une occupation normale sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, même lorsque le bailleur est un particulier.
Cette qualification distingue la location meublée de la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Elle entraîne des règles propres pour les charges, l'amortissement, les déficits et les déclarations.
La page LMNP du menu « Dispositifs » présente la stratégie d'investissement. La présente page se concentre sur sa fiscalité et sa comptabilité.
Un statut apprécié au niveau du foyer
Le bailleur reste non professionnel dès lors que les deux conditions du statut professionnel ne sont pas réunies. Les déficits LMNP ne s'imputent pas sur le revenu global : ils sont reportables sur les bénéfices de même nature selon les règles applicables.
L'activité devient professionnelle lorsque les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels de référence du foyer. Le régime des déficits, des cotisations et des plus-values change alors sensiblement.
Deux méthodes d'imposition
Pour les revenus perçus à compter de 2026, la location meublée de longue durée relève du micro-BIC jusqu'au seuil général de 83 600 €, avec un abattement de 50 %. Le meublé touristique non classé conserve un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 %.
Le bailleur déclare les recettes encaissées, charges comprises. L'abattement forfaitaire remplace toutes les charges réelles.
Gestion simplifiéeLe résultat correspond aux recettes diminuées des charges admises et des amortissements déductibles.
Comptabilité obligatoireIntérêts d'emprunt, assurances, gestion, entretien, taxe foncière et autres dépenses peuvent être admis s'ils sont engagés dans l'intérêt de l'activité et justifiés.
Dépenses réellesLe classement et la nature de la location modifient les seuils, l'abattement et parfois les obligations sociales ou locales.
Règles particulièresUne activité exercée en indivision relève du régime réel : le micro-BIC n'est pas accessible.
Point souvent oubliéElle doit être exercée dans les délais et se renouvelle selon les règles fiscales en vigueur.
Anticiper avant la déclaration
Le mécanisme central du régime réel
L'amortissement répartit comptablement le coût des éléments amortissables sur leur durée d'utilisation. Le terrain n'est pas amortissable et le bien doit être ventilé en composants cohérents.
En LMNP, l'amortissement ne peut en principe pas créer ou aggraver un déficit. La fraction non déduite est suivie et reportée selon les règles de l'activité.
La ventilation du prix, les durées d'amortissement et le suivi des amortissements différés justifient généralement l'intervention d'un professionnel de la comptabilité.
Formalités fiscales
L'activité doit être déclarée. Au micro-BIC, les recettes sont portées sur la déclaration 2042-C-PRO. Au réel, une déclaration de résultat 2031 et ses annexes comptables sont télétransmises, puis le résultat est reporté sur la déclaration personnelle.
La location meublée est susceptible d'entraîner la CFE. Les recettes peuvent relever des prélèvements sociaux sur le patrimoine ou de cotisations sociales selon le statut, le montant et la nature de l'activité.
La sortie doit être anticipée
Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions prévues notamment pour certaines résidences-services.
Le LMP relève pour sa part du régime des plus-values professionnelles. Le statut au moment de la vente est donc déterminant.
Points de vigilance
Le LMNP est un statut ; micro-BIC et réel sont des régimes d'imposition.
Au micro-BIC, l'abattement remplace toutes les dépenses réelles.
Seules les composantes amortissables du prix peuvent être amorties.
L'absence d'impôt sur le revenu ne dispense pas automatiquement de cette formalité.
Les amortissements déduits peuvent désormais augmenter la plus-value taxable.
Les seuils et obligations peuvent être différents.
Non. Un LMNP peut relever du micro-BIC ou du régime réel.
Non séparément : ils sont réputés couverts par l'abattement forfaitaire.
Il ne peut en principe pas créer ou aggraver le déficit. La part non utilisée fait l'objet d'un suivi.
La loi ne l'impose pas systématiquement, mais le régime réel exige une comptabilité conforme et techniquement rigoureuse.
Le traitement dépend du statut et de l'éventuelle affiliation à un régime de cotisations sociales.
Oui. Depuis 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, sauf exceptions.
Le niveau des charges, le financement, la durée de détention et la fiscalité de sortie doivent être comparés avant d'opter.
