Location nue et déclaration fiscale
Micro-foncier ou régime réel, charges, travaux, intérêts d'emprunt et déficit foncier : comprendre comment sont imposés les loyers d'un logement loué vide.
Demander une étude personnaliséeLe principe
Les loyers provenant de la location nue d'un immeuble détenu directement relèvent en principe des revenus fonciers. Il en va généralement de même pour la quote-part de résultat d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés qui donne des biens en location nue.
Le revenu net est ajouté aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Des prélèvements sociaux s'ajoutent selon les règles applicables.
Les recettes d'une location meublée ne constituent pas des revenus fonciers : elles relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux.
Deux méthodes de calcul
Le choix dépend du montant des loyers, de la nature des biens et surtout du niveau réel des charges.
Il s'applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n'excèdent pas 15 000 € et que les biens ne relèvent pas d'une exclusion particulière. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : aucune charge n'est déduite séparément.
Le revenu imposable correspond aux recettes encaissées diminuées des charges déductibles réellement payées et justifiées. Il est obligatoire au-delà du plafond du micro-foncier et peut aussi être choisi sur option, normalement engageante pendant trois ans.
Au régime réel
Une charge doit notamment être admise par la loi, concerner un bien procurant ou destiné à procurer des revenus fonciers, être payée dans l'année et pouvoir être justifiée.
Honoraires de gestion, rémunération de gardien ou concierge et certains frais de procédure ou de gestion.
Dépenses justifiéesLes primes couvrant le bien loué peuvent être déductibles dans les conditions prévues pour les revenus fonciers.
Protection du bienLa taxe foncière est en principe déductible, à l'exception notamment de la part récupérable auprès du locataire.
Part supportée par le bailleurLes provisions versées au syndic sont déduites puis régularisées l'année suivante selon leur nature réelle et leur caractère récupérable.
Régularisation annuelleLes intérêts et certains frais des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien loué sont déductibles.
Le capital ne l'est pasLes dépenses d'entretien, de réparation et, pour l'habitation, certaines dépenses d'amélioration peuvent être déduites.
Nature des travaux déterminante
Une qualification essentielle
Les réparations et l'entretien ont pour objet de maintenir ou remettre le bien en bon état. Les dépenses d'amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau sans modifier profondément la structure du logement. Elles peuvent être déductibles lorsqu'elles concernent des locaux d'habitation.
À l'inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Des travaux d'aménagement très importants peuvent être requalifiés en reconstruction.
Des travaux peuvent être admis avant l'arrivée du premier locataire si l'intention de louer nu est clairement établie et si le propriétaire accomplit réellement les démarches nécessaires à la location.
Lorsque les charges dépassent les loyers
Le déficit doit être ventilé selon son origine : les intérêts d'emprunt ne suivent pas les mêmes règles que les autres charges.
La fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun de 10 700 €.
La fraction issue des intérêts d'emprunt et la partie excédant la limite d'imputation sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Comparer avant d'opter
Il faut comparer l'abattement forfaitaire du micro-foncier avec les charges réellement déductibles au régime réel, sur plusieurs années et non sur la seule première déclaration.
Points de vigilance
L'abattement de 30 % remplace la déduction détaillée des dépenses.
Les intérêts et certains frais sont concernés, pas le remboursement du capital emprunté.
La qualification réelle des travaux prévaut sur l'intitulé de la facture.
Les provisions déduites doivent faire l'objet de la régularisation prévue l'année suivante.
Ces activités relèvent de catégories fiscales et de déclarations différentes.
Factures, contrats, relevés bancaires et appels de fonds doivent pouvoir être présentés.
Il s'applique en principe lorsque les conditions sont réunies, notamment le plafond de 15 000 € de revenus bruts et l'absence de certains régimes particuliers. Le contribuable peut opter pour le réel.
Non. Un seul régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.
Non. Le remboursement du capital n'est pas une charge déductible. Les intérêts et certains frais liés au prêt peuvent l'être au régime réel.
Le propriétaire ne peut pas déduire la valeur de son propre travail. Les matériaux effectivement achetés peuvent être examinés selon leur nature et les conditions générales de déduction.
Non. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Non. Son traitement dépend de l'origine du déficit, des plafonds applicables et du respect des conditions de location.
Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges présentes et futures, du financement et de la durée prévue de détention.
