La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, permet d’acheter un logement à construire ou encore en chantier. L’acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Le promoteur conserve la responsabilité de la construction et s’engage à livrer un logement conforme aux plans et à la notice descriptive.
Première étape : choisir le programme et le logement
Avant toute réservation, il faut analyser l’emplacement exact, les transports, le marché locatif, le plan du logement, son orientation, l’étage, les surfaces, les annexes, les matériaux prévus, les charges prévisionnelles, la date de livraison et la qualité du promoteur.
Le plan commercial doit être étudié avec précision. Il faut notamment vérifier les dimensions, l’ouverture des portes, l’emplacement des radiateurs, les rangements, les gaines techniques et les possibilités d’aménagement. La notice descriptive précise les prestations que le promoteur doit fournir.
Deuxième étape : signer le contrat de réservation
Le contrat fixe les principales caractéristiques du projet : description du logement, surface, prix prévisionnel, date estimée de signature de l’acte, période de livraison, financement, conditions de récupération du dépôt et travaux éventuellement laissés à la charge de l’acquéreur.
Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si l’acte définitif doit être signé dans l’année et à 2 % si la signature est prévue entre un et deux ans. Aucun dépôt ne peut être demandé si la signature doit intervenir au-delà de deux ans. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Troisième étape : obtenir le financement
La réservation doit comporter une condition suspensive d’obtention du prêt lorsque l’acquéreur finance son achat à crédit.
Le financement doit intégrer le prix du logement, les options, les frais d’acquisition, les appels de fonds, les intérêts intercalaires, l’assurance emprunteur et le délai avant perception d’un éventuel loyer.
Quatrième étape : recevoir et contrôler le projet d’acte
Le promoteur doit transmettre le projet d’acte de vente au moins un mois avant la signature chez le notaire. Ce délai permet d’examiner le plan coté, la notice descriptive, le règlement de copropriété, le prix, l’échéancier, la livraison, les causes légitimes de retard et la garantie financière d’achèvement.
Il est conseillé de comparer chaque document avec le contrat de réservation. Toute différence significative doit être signalée avant la signature.
Cinquième étape : signer l’acte authentique
L’acte de vente est obligatoirement signé devant notaire. Il précise la description du logement, son prix, les modalités de paiement, le délai de livraison, la garantie financière d’achèvement ou de remboursement, les plans et les règles de copropriété.
Sixième étape : payer selon l’avancement du chantier
En VEFA, le prix est versé progressivement. Les plafonds légaux sont :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % lorsque l’immeuble est hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- les 5 % restants à la livraison, en l’absence de réserves justifiant leur consignation.
Chaque appel de fonds doit correspondre à une étape réelle du chantier et à l’échéancier de l’acte. Lorsque l’achat est financé à crédit, la banque débloque progressivement les sommes et des intérêts intercalaires peuvent être facturés.
Septième étape : suivre la construction
L’acquéreur ne dirige pas le chantier, mais il doit conserver les appels de fonds, les attestations d’avancement, les courriers du promoteur, les plans définitifs, les avenants et les justificatifs de paiement.
Les travaux modificatifs acquéreur doivent être acceptés par le promoteur, chiffrés et formalisés. Ils peuvent modifier le prix et parfois le calendrier.
Huitième étape : préparer la livraison
Avant la remise des clés, l’acquéreur est convoqué pour inspecter le logement. Il est utile de prévoir les plans, la notice descriptive, un mètre, un testeur de prises, une lampe, un appareil photo et une liste de contrôle pièce par pièce.
Neuvième étape : contrôler le logement et inscrire les réserves
Lors de la visite, il faut vérifier les surfaces, les sols, les murs, les portes, les fenêtres, les équipements sanitaires, le chauffage, la ventilation, les prises, les volets, les terrasses, les annexes et la conformité aux plans.
Chaque défaut doit être décrit précisément dans le procès-verbal de livraison. En présence de réserves portant sur la conformité, les 5 % restants peuvent être consignés jusqu’à leur levée. L’acquéreur dispose également d’un mois après la livraison pour notifier certains défauts apparents non relevés lors de la visite.
Quelles garanties s’appliquent après la livraison ?
- la garantie de parfait achèvement pendant un an ;
- la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans ;
- la garantie décennale pendant dix ans.
Les délais sont liés à la réception des travaux réalisée entre le promoteur et les entreprises, avant la livraison à l’acquéreur. Il est donc utile de demander la date et le procès-verbal de réception.
Quand peut-on mettre le logement en location ?
Après la remise des clés, il reste généralement à lever les réserves principales, assurer le logement, installer les équipements nécessaires, réaliser les finitions, préparer le bail et rechercher le locataire.
Si l’investissement bénéficie d’un dispositif fiscal, il faut également respecter la date limite de mise en location, le niveau de loyer et les éventuelles conditions concernant le locataire.
La chronologie à retenir
- Sélection du programme et du logement.
- Signature du contrat de réservation.
- Délai de rétractation.
- Obtention du financement.
- Réception du projet d’acte.
- Signature chez le notaire.
- Appels de fonds pendant la construction.
- Suivi du chantier et des modifications.
- Livraison et émission des réserves.
- Remise des clés, garanties et mise en location.