Une exonération temporaire de droits de donation permet d’aider un enfant ou un autre descendant à financer certains projets immobiliers.
Le dispositif concerne les dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. À quelques mois de son échéance, il peut représenter une opportunité patrimoniale importante.
Quels sont les montants exonérés ?
L’exonération s’applique dans une double limite :
- 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire ;
- 300 000 € au total par bénéficiaire.
Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d’un grand-parent si toutes les conditions sont respectées. Cette exonération peut se cumuler avec les abattements ordinaires encore disponibles.
Quels membres de la famille peuvent donner ?
Le dispositif concerne les dons effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence de descendants, d’un neveu ou d’une nièce.
Seuls les dons de sommes d’argent en pleine propriété sont concernés.
Quels projets immobiliers sont éligibles ?
- l’acquisition d’un logement neuf jamais habité ;
- l’acquisition d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement ;
- des travaux de rénovation énergétique éligibles dans la résidence principale du bénéficiaire.
Le logement neuf peut devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué à un locataire qui l’occupe comme résidence principale.
Quels projets sont exclus ?
L’exonération ne s’applique notamment pas à l’acquisition d’un logement ancien, à l’achat d’un terrain suivi d’une construction, à la construction directe d’une maison, au remboursement d’un ancien crédit, à l’apport dans une SCI ou à des travaux réalisés dans un logement locatif.
Quel délai pour utiliser les fonds ?
Les sommes doivent être affectées au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Le don doit intervenir avant l’acquisition.
Pour un logement neuf ou en VEFA, l’acte authentique doit être signé dans ce délai. Un simple contrat de réservation ne suffit pas.
Le logement doit-il être conservé ?
Le logement doit rester affecté pendant cinq ans à la résidence principale du bénéficiaire ou à la location comme résidence principale du locataire. En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
Une vente prématurée peut entraîner la remise en cause de l’exonération, avec paiement des droits et intérêts de retard.
Quelles formalités accomplir ?
La donation doit être déclarée à l’administration fiscale, même lorsqu’elle bénéficie d’une exonération. Il faut conserver la preuve du versement, la déclaration de donation, l’acte d’acquisition et les justificatifs d’affectation.
Compte tenu des délais et des montants concernés, il est prudent de coordonner la donation, le financement et la signature avec le notaire avant le transfert des fonds.
Une véritable stratégie familiale
Cette exonération doit être analysée avec les donations antérieures, l’équilibre entre les héritiers, les besoins futurs du donateur et la qualité du projet immobilier.
Correctement préparée, elle peut associer transmission familiale, acquisition d’un logement neuf et constitution d’un patrimoine locatif.