La location meublée non professionnelle permet de louer un logement équipé tout en déclarant les recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En 2026, le choix entre micro-BIC et régime réel reste déterminant, mais il faut aussi intégrer la fiscalité de la revente.
Quand est-on loueur en meublé non professionnel ?
Le caractère professionnel ou non est apprécié au niveau du foyer fiscal. Le passage au statut professionnel dépend notamment du montant annuel des recettes meublées et de leur comparaison avec les autres revenus professionnels du foyer.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Le logement doit contenir tous les équipements indispensables à une occupation normale : couchage, préparation et prise des repas, conservation des aliments et entretien courant. Les revenus sont imposés en BIC et non en revenus fonciers.
Comment fonctionne le micro-BIC en 2026 ?
Pour les revenus perçus à compter de 2026, la location meublée de longue durée relève du micro-BIC lorsque les recettes ne dépassent pas 83 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, sans déduction séparée des charges réelles.
Comment fonctionne le régime réel ?
Le propriétaire peut notamment déduire les intérêts d’emprunt, frais de gestion, honoraires comptables, assurances, taxe foncière, charges de copropriété et dépenses d’entretien. Il peut aussi amortir le logement hors terrain, les meubles et certains travaux.
L’amortissement réduit souvent le résultat fiscal sans constituer une sortie de trésorerie annuelle.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal. Sa fraction inutilisée est reportée selon les règles applicables. Les déficits provenant des autres charges peuvent être imputés sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes, mais pas sur les salaires du foyer.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Pour 12 000 € de recettes, le micro-BIC avec un abattement de 50 % produit un résultat imposable de 6 000 €. Si les charges et amortissements fiscalement utilisables atteignent 8 500 €, le résultat au réel peut être ramené à 3 500 €.
Le réel réduit ici davantage l’imposition annuelle, mais il faut intégrer les frais de comptabilité et les conséquences futures de l’amortissement.
Qu’est-ce qui a changé lors de la revente ?
Depuis la réforme adoptée en 2025, les amortissements admis en déduction au réel doivent en principe être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Ils réduisent le prix d’acquisition fiscal retenu et peuvent augmenter la base imposable.
Certaines résidences avec services, notamment étudiantes, seniors ou destinées aux personnes handicapées, sont exclues de cette évolution selon les conditions prévues.
L’amortissement conserve-t-il un intérêt ?
Oui, car il peut réduire l’imposition des loyers pendant plusieurs années. Il faut cependant tenir compte de la durée de détention, de la plus-value probable, des amortissements cumulés et des abattements pour durée de détention.
L’exonération totale d’impôt sur la plus-value intervient après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention à la location touristique
La location meublée de longue durée ne doit pas être confondue avec le meublé de tourisme. Les meublés touristiques non classés relèvent de règles micro-BIC plus restrictives, avec un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 % pour les revenus 2025 déclarés en 2026.
Quelles autres obligations faut-il prévoir ?
- déclarer le début de l’activité ;
- obtenir un numéro SIRET ;
- tenir une comptabilité au régime réel ;
- déposer les déclarations fiscales ;
- vérifier la cotisation foncière des entreprises ;
- respecter les règles du bail meublé ;
- fournir les équipements obligatoires.
La méthode de comparaison recommandée
- Projeter les loyers et charges encaissés.
- Recenser les dépenses déductibles.
- Estimer les intérêts et amortissements.
- Ajouter les frais comptables.
- Calculer l’impôt annuel.
- Déterminer la durée de détention.
- Estimer la plus-value future.
- Mesurer l’incidence des amortissements à la revente.
Le régime réel peut rester très efficace, mais il ne doit plus être présenté comme une solution fiscale sans contrepartie à la sortie.