Le dispositif Denormandie accorde une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent certains logements anciens, réalisent des travaux importants puis les donnent en location. Les investissements peuvent être réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.
Il ne suffit pas d’acheter un logement ancien et de le rénover. La commune, le montant et la nature des travaux, la location et le locataire doivent respecter des règles précises.
Où le logement doit-il se situer ?
Le logement doit se trouver dans une commune éligible au programme Action cœur de ville, dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire ou, sous conditions, dans une copropriété en difficulté. L’éligibilité doit être vérifiée à l’adresse du bien avant la signature.
Quel montant de travaux faut-il réaliser ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour une opération totale de 240 000 €, ils doivent donc atteindre au minimum 60 000 €. Il faut raisonner sur le coût total définitif et non appliquer 25 % au seul prix d’achat.
Quels travaux sont admis ?
Les travaux doivent notamment permettre une amélioration de la performance énergétique, la réalisation d’au moins deux catégories de travaux prévues, la création d’une nouvelle surface habitable ou la transformation d’un local en logement.
L’amélioration énergétique exigée peut atteindre 20 % ou 30 % selon le logement. Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Quel est le montant de la réduction ?
La réduction est calculée sur le prix de revient retenu, dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Son taux est de 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans.
Quelles conditions faut-il respecter pour louer ?
Le logement doit être loué nu comme résidence principale, pendant six, neuf ou douze ans, dans le respect d’un plafond de loyer et à un locataire respectant un plafond de ressources. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
La réduction est-elle soumise au plafond de 10 000 € ?
Oui. La réduction Denormandie entre dans le plafonnement global de certains avantages fiscaux. Un investisseur utilisant déjà d’autres réductions ou crédits d’impôt doit mesurer la fraction encore disponible.
Faut-il privilégier l’avantage fiscal ou le bien ?
Le logement doit d’abord répondre à une demande locative réelle. Il faut étudier la population, l’emploi, les transports, le niveau des loyers, la vacance, les charges, la taxe foncière, la copropriété et la valeur après travaux.
Une ville éligible au Denormandie n’est pas automatiquement une bonne ville d’investissement.
Quels risques faut-il anticiper ?
- dépassement du budget de rénovation ;
- travaux non éligibles ;
- retard du chantier ;
- seuil de 25 % non respecté ;
- loyer réel inférieur aux hypothèses ;
- copropriété fragile ;
- demande locative insuffisante ;
- non-respect des ressources du locataire.
La bonne méthode avant de signer
- Vérifier l’éligibilité exacte de l’adresse.
- Obtenir des devis détaillés.
- Contrôler la nature fiscale des travaux.
- Calculer le seuil de 25 %.
- Vérifier le calendrier.
- Estimer le loyer réaliste.
- Mesurer la demande locative.
- Calculer la rentabilité sans avantage fiscal.
- Ajouter ensuite la réduction d’impôt.